日銀のマイナス金利導入で住宅ローン金利は下がる？借り換えするなら今がいい？
今、住宅ローン関連のサイトを作ってます。
正確には、1年以上前からサイト自体は立ち上げていたのですが、他に所有しているサイトや、このブログで経過報告しているサイトの運営などもあり、気まぐれに更新していました。
もともと、不動産・建築設計関連の会社に10年近く勤めていたので、それなりに住宅関連の知識は持っていますし、大手から中小規模のハウスメーカーとの付き合いもありました。
そのあたりの経験を活かせば濃い内容のサイトがつくれるんじゃないのっていう甘い考えで作ったサイトです。
最近は、住宅ローン金利が低金利時代ってことで借り換えをメインにした作りになっています。
先日、日銀が金融緩和策としてマイナス金利を導入したということで、そのことが住宅ローンの金利へ、どのような影響を与えるのかということを記事にして投稿しようかと思ったのですが、幾分、気まぐれな性格が災いして行動へ移せていません…
ということで、そのマイナス金利や住宅ローン金利への影響に関してを備忘録がてら、ここへ書いておくことにしました。
「マイナス金利、マイナス金利言うてるけど、何なん？ よう分からん…」
「住宅ローンの金利になんか影響あんの？」
っていう人は読んでみてください。
多少は分かりやすく書いていくつもりですので…
マイナス金利は劇薬？？
それにしても「マイナス金利」っていうのは、調べてみると劇薬的というか諸刃の剣というか…なかなか思い切った政策だなと思います。
何が？というと、現状は量的緩和で市場にお金を溢れさせたのはいいけど、銀行は貸出先を見つけることができず、日銀へ預けたままになっているわけです。
銀行としても、取りっぱぐれるリスクを犯して貸し出すよりも、日銀へ預けていれば0.1％とはいえ利息が受け取れるわけですから、そっちの方がいいと考えるのは当然ですよね。
ただ、そうなると、民間にはお金は出まわらないことになります。
それじゃマズいということで、日銀は考えました。
「銀行がうちに預けている分にマイナスの金利をかけちゃえ」
するとどうなると思いますか？
銀行は日銀に対して利息を支払わないといけなくなります。
銀行側からすれば「ちょっ、待てよっ！」って感じですが、こうすることで銀行も渋々貸出しを増やさざるを得なくなり、結果、民間へお金が出まわるといったシナリオを日銀は仕組んだというわけです。
まあ、日銀はもっと色々なことを想定してマイナス金利を導入したんでしょうけど、ザックリ言うとこんな感じです。
マイナス金利で住宅ローン金利は下がる？
では、マイナス金利導入が住宅ローンの金利に影響を与えるのでしょうか？
実際、2016年2月の住宅ローン金利は、どの銀行も軒並み下げてます。ただこれは、マイナス金利の影響というよりは、原油安等の影響を受けてのもので、金利を下げることは事前に決まっていたという見方があるので、直接的な要因ではないようです。
「で、下がるの下がらないの？」
って話ですが、わたしの予想では下がる可能性が高いと思ってます。
なぜ、そう思うかというと、マイナス金利導入を受けて長期国債（新発物10年国債）の利回りがベッコリと下がったんですね。この状態が続くのであれば、来月はもう少し固定金利が下がるのではないかと考えているからです。
※この記事を書いている前日（2016年2月4日）の終値が0.050％
ただ、この長期金利が変化する要因はいろいろあって予測が難しいという側面もあるので、あくまでも「可能性」という表現をしています。
※追記（2016／02／09）
マイナス金利の導入や原油価格の下落、アメリカ経済への懸念といった要因から、長期金利が一時、マイナス0.005％と国内で初めて長期金利がマイナスになりました。
長期金利がマイナスになるというのは、世界的に見ても、スイスに次いで2カ国目という異例の事態になっています。
ある程度下がるとは思っていましたが、ここまで大きく下落するとは予想していませんでした。
ただ、これも一時的なものではないかという見方もあります。
実際はどうなるか分かりませんが、3月以降の住宅ローン金利（特に固定金利）引き下げには大きく影響してくると考えられます。
もし、借り換えを検討しているのであれば、準備をしながら様子見しておいた方がいいかもしれませんね。
変動金利への影響は？
ここまでは固定金利の話でしたが、変動金利はどうなのかというと、わたしの予想では若干下がるが横ばいかではないかと思ってます。
というのも、変動金利の指標となっているのが、無担保コールレート翌日物という日銀が金融政策でコントロールしているもの（政策金利）があるのですが、これが短期プライムレート（略して短プラといったりします）といった短期金利に影響を与えています。
ほとんどの銀行が、この短期プライムレート＋1％を店頭金利としています。
で、実際に住宅ローンを貸し出す際に「当初期間」や「全期間」金利引下げを行うことで0.6％や0.7％といった金利になるという仕組みになっているわけです。
その無担保コールレート翌日物の金利は、ここ数年ずっと0.1％のまま横ばい状態なんです。
出典：外為ドットコム
※2008年12月から現在まで0％～0.1％で推移
ということは短プラも横ばい、つまり店頭金利も横ばい。それに、これ以上無担保コールレート翌日物の金利が下がらないといったところまで来ているので、変動金利に関しては横ばいの可能性が高いと踏んでいます。
もしそれでも、変動金利を下げる銀行があるとしたら、顧客あたりの利益は減っても顧客を獲得することで利益を出そうという考えがあってのことではないかと…
まあ、住宅ローンは金額がでかいということもあって、金利が低くても耐えられるみたいですけど。
借り換えをするなら今？
住宅ローンはすでに低金利時代に突入して久しいわけですが、そこにきてマイナス金利の導入といったことで、市場全体が落ち着きがない状況になっています。
ですので、慌てて借り換えに動くよりは少し様子を見ながら動く準備だけしておくのがいいかもしれません。銀行がどういった動きをするか見えない部分もあるので…
もし、金利を下げてくるようなら借り換えしてもいいのかなと思います。特に固定期間が終了するといった人はいいタイミングかもしれません。
あとは、借り換えするにあたり、登記費用や事務手数料などもかかってきますので、それを含めた金額を新たな銀行で借り入れるのか、そこは自己資金でいくのか、今後の繰上返済はどうするのかといった部分も検討しないといけないので、それらを考慮したうえで動くのが賢い方法ではないでしょうか。
そのあたりの試算をこちらのページでしていますので、「そろそろ借り換えしようかな…」って思っているのであれば参考になるかと思います。
というわけで、マイナス金利を含めた住宅ローン金利に関しては、上記リンク先にも書いていこうかと思っていますが、幾分気まぐれなんでいつになるやら…
まあ、わたしが借りてる住宅ローンの固定期間が終わるタイミングなので、記事を書くとしたら借り換えに関しての具体的な動きなんかも盛り込めるかもしれませんが、あまり期待しないでください。
以上です。
